belogorec_sneg (belogorec_sneg) wrote,
belogorec_sneg
belogorec_sneg

Похоже на правду...

За последние несколько недель в интернет-прессе неоднократно была затронута тема «Восточной Перловки», где застройщик желает превратить в «каменные джунгли» Подмосковный оазис… Как часто мы слышим с разных сторон подобные новости, и как это похоже на правду.

Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html

«Остановим массовую застройку Подмосковья! Губернатора Воробьева А.Ю. в отставку!» – под таким лозунгом подготовлена петиция на имя Президента РФ, под которой в настоящее время собирается 2500 подписей (http://www.trud.ru/article/04-08-2016/1340296_gubernatora_podmoskovja_andreja_vorobjeva_prizyvajut_ujti_v_otstavku.html). Автор петиции Виктор Карачун, председатель ТОС «Восточная Перловка». Текст её, похожий на правду, и хотелось бы разобрать ниже…


Цитата: «Жители многих районов Подмосковья в последнее время пострадали от ухудшения условий жизни. Строятся дома повышенной этажности в крупных населенных пунктах, повышается плотность населения и ухудшается и без того сложная экологическая обстановка, множатся транспортные проблемы из-за необеспеченности новых районов рабочими местами»

Похоже на общеизвестный факт, но тут нужно обратить внимание на подчеркнутую часть текста. Та же самая инициативная группа не далее, как в 2015 году, фактически заблокировала строительство транспортной развязки на федеральной дороге М-8 «Холмогоры». Написав массу писем, похожих на правду, они через Счетную Палату РФ добились запрета на строительство части путепровода, по которой автомобили должны были спускаться в сторону Восточной Перловки в створе ул. Фрунзе. Сегодня любой человек, проезжающий по Ярославскому шоссе имеет возможность наблюдать «обрубленный» путепровод.



Так недостроенный путепровод выглядит с воздуха.



ООО «Земельные ресурсы» (Застройщик) за свой счет финансирует разработку проекта продолжения этого путепровода (цена проекта составляет около 100 млн.руб.), чтобы новая транспортная артерия, пройдя над ж/д путями, соединилась с улицей Мира, обеспечив дополнительный въезд/выезд в город Мытищи.



Инициативная группа всячески препятствует и этому проекту, т.е. забота о решении транспортных проблем, на самом деле, их не интересует, транспортная проблема – это прикрытие, иначе не будет похоже на правду.

Перейдем к рабочим местам – если внимательно присмотреться к структуре территориальных зон (по клику можно открыть оригинал и рассмотреть детали)…



то можно увидеть, что рабочие места были созданы по периметру Восточной Перловки (зона ОД-3), т.е. в местах, непосредственно примыкающих к крупным транспортным артериям с четырех сторон. В этих местах не допускается планировать жилье по санитарным нормам! Дополнительная функция этого пояса, помимо организации рабочих мест, – служить щитом от шумового воздействия транспорта, такова задумка опытных архитекторов.

Процедура рассмотрения проектов планировки перед их утверждением в Московской области не ограничивается оценкой локальных проектных решений в границах замкнутой территории, важной составляющей анализа является возможный вклад планируемой территории в общегородские показатели. Расположение территории на стыке трёх крупных транспортных артерий стало тем фактором, отталкиваясь от которого на «Строительном часе» у Губернатора было рекомендовано восполнить часть дефицита рабочих мест города Мытищи за счет делового центра, примыкающего непосредственно к МКАД и несущего роль градостроительной доминанты, а также за счет группы административных зданий вдоль железной дороги.

Одним из направлений для оспаривания проекта истцами в Верховном суде было уменьшение территориальной зоны ОД-3, т.е. общественно-деловой зоны, на которой должны были создаваться рабочие места.

Таким образом, факты говорят совершенно об обратном – инициативную группу не интересуют ни транспортные проблемы, ни создание рабочих мест. Что же им нужно? Попробуем в этом разобраться дальше.

Цитата: «…При этом какого-либо стратегического плана развития единой Московской агломерации нет, вряд ли таковым можно счесть вычленение вектора Новой Москвы. Не выполняются и прежние Генпланы крупных подмосковных городов, ныне переименованных в городские округа…»

Внимательно смотрим на фрагмент утвержденного Генерального плана города Мытищи…



…и видим, что практически на всей территории Восточной Перловки действует режим функциональной зоны АБВ – «комплексная застройка домами смешанного типа, развитая социальная инфраструктура, в т.ч. школы, д/с, гаражи, объекты КБО». Плотность застройки составляет 6000 – 7500 кв.м./га (запомним этот показатель). Ещё раз смотрим на проект планировки и видим, что на территории запланировано размещение смешанной жилой застройки до 9 этажей, как и предусмотрено Генеральным планом – нет никакого противоречия!



«Невыполнением Генерального плана» представители инициативной группы называют частичное несовпадение контура жилой и общественно-деловой зоны и, внимание! – появление выделенных территориальных зон ОД-1, на которых должны размещаться школы, детские сады и поликлиника! Вы понимаете, о чем речь?! Размещение школ, детских садов и поликлиники среди жилой застройки является невыполнением генерального плана! Это не шутка, среди истцов в верховном суде были и те, кто оспаривал появление такой зоны на схеме Правил землепользования и застройки, хотя это прямо указано в описании функциональной зоны АБВ.

Уже сейчас видна голословность лозунгов первой части петиции, и по фактическим действиям инициативной группы видно, что ни решение транспортных проблем, ни создание рабочих мест, ни планирование размещения социальных объектов не входит в сферу их реальных интересов. Зато общие слова, которыми наполнен текст петиции, очень похожи на правду.

Цитата: «Сегодня развернуто наступление на очередной и один из последних удобных для жизни стародачных районов, расположенных в непосредственной близости от Москвы. Речь идет о Восточной Перловке – это микрорайоны 31 и 34 городского округа Мытищи – и планах администрации по застройке этого места высотными домами»

Заметьте, как развернуто – деловой центр с повышенной этажностью у самой МКАД на ограниченной территории + несколько 17-этажных административных объектов вдоль железной дороги Ярославского направления, предназначенных для организации рабочих мест, дали право автору статьи перенести тезис о «застройке высотными домами» на всю Восточную Перловку. Почему Виктор Карачун в открытой петиции не желает замечать, что две трети жилой застройки запроектированы 4 – 6 этажными домами в сочетании с сохраняемой индивидуальной застройкой? Только на 15 гектарах из 176, т.е. на 9% от всей территории, предусмотрено строительство, внимание! – 9-этажных жилых домов. Где высотки? Зачем так подтасовывать данные, которые при желании можно разглядеть без чьей-то помощи?

А вот это мое самое любимое место в петиции: «Несложно посчитать, что будет, когда в Восточной Перловке появятся десятки многоэтажных домов и население узкой полосы между Ярославской ж/д и шоссе М8 увеличится с нынешних 4 000 человек до планируемых 25 000. Плотность населения будет 14 286 человек на 1 кв. км – почти как в Гонконге, мировом «человеческом муравейнике»

В соответствии с утвержденным проектом планировки население Восточной Перловки составит не 25 тыс., а 21,8 тыс.чел. с учетом существующего населения, но это так, к слову о том, как оппоненты оперируют цифрами и фактами. Вспомним показатель плотности, допустимый для функциональной зоны АБВ из Генплана и возьмем нижний показатель: 6 000 м2 х 145 га (не будем брать 176 га, возьмем реальную границу Восточной Перловки, потому что этого требует правда) и получим разрешенные нормативами 870 тыс.м2 жилья, которые возможно разместить по нижнему допуску Генерального плана, что соответствует примерно 31 тысяче человек населения.

В нашем случае плотность населения составляет 150 человек на один гектар (21800 чел./145 га) или 15 000 человек на один квадратный километр. Много это или мало? Открываем региональные нормативы градостроительного проектирования (таблица №2 страница 8) и видим, что плотности 155 человек на гектар соответствует застройка со средней этажностью 2 этажа!



К чему здесь пример с Гонконгом? Чтобы окончательно разложить все по полочкам сообщу, что почти половина населения Гонконга сосредоточено на двух островах – Гонконг и Цзюлун с плотностями населения 35,7 и 43,0 тыс.чел./км2, соответственно. И это с учетом природных парков и неудобных для жизни мест! Если взять исключительно застроенную часть города, то плотность перевалит за 100 тыс.чел. на гектар. Пример с Гонконгом даже на правду не похож.

Цитата: «Эти действия имеют объяснение. Озвученный предлог для игнорирования мнения жителей – необходимость расселения обитателей 39 ветхих, десятилетия не ремонтируемых муниципальных домов в двух микрорайонах. По уточнённым сведениям, таких оказалось менее 600 человек, что вдвое меньше изначально декларированной цифры. Очевидно, чтобы расселить такое количество нуждающихся, достаточно одного среднеразмерного дома, а не множественной застройки высотными зданиями зеленого района почти трехкилометровой протяженности»

Опять вынужден Вас поправить, Виктор – не 39 домов, а 37 + один аварийный по улице Калинина дом 4, и 572 человека. А все ли так просто? Специально для Вас я посчитаю примерную площадь одного такого среднеразмерного дома – она должна составить ориентировочно 12 тыс.м2 жилой площади. Умножим на 80 тыс.руб за строительство одного м2 и получим 960 млн. руб. Добавляем к этому:

• паркинг на 240 мест – 120 млн.руб.,
• детский сад на 38 мест – 57 млн.руб.,
• магазин 864 м2 – 70 млн.руб.,
• дом быта на 7 рабочих мест – 10 млн.руб.,
• спортивный зал на 60 м2 – 7 млн.руб.,
• открытые спортивные площадки 550 м2
• земельные участки общей площадью примерно 1,5 га – не менее 150 млн.руб.

В сумме получается примерно 1,4 млрд.ру.б за минимальный комплекс объектов. Откуда взять эти деньги? На конкурсной основе выбирается застройщик, который за счет полученной прибыли обеспечивает строительство жилых площадей под расселение, Вы слышите, Виктор? Из прибыли! А эту прибыль еще нужно получить, построив вовсе не один жилой дом. Можно рассмотреть альтернативный вариант – постройте этот дом вскладчину инициативной группой. Сколько в неё входит человек, пятьдесят, сто, тысяча? Возьмите на свой счет по NNN млн.руб. (вычислите самостоятельно) и не нужен никакой застройщик. Если не получается, то дайте решить застройщику важную социальную задачу.

Цитата: «К моменту проведения публичных слушаний в ходе аукциона за право заключения договора "о развитии застроенной территории" инвестор и будущий застройщик Восточной Перловки - ООО с символическим названием «Земельные ресурсы» - выплатил 176 млн рублей. Казалось бы, внушительная сумма, но это не цена одного дома, а плата за право освоения территории в 176 гектаров. 1 млн за 1 га ближайшего Подмосковья - мечта любого девелопера. Дело за малым – очистить эту местность от 450 индивидуальных жилых домов, в которых с позапрошлого века обитали жители Москвы и Мытищ»

Снова Вы вводите в заблуждение читателя, Застройщик заплатил 176 млн.руб., чтобы только получить право на развитие застроенной территории, земельные участки для строительства еще предстоит приобрести у их законных владельцев на рыночных условиях, т.к. свободных муниципальных участков на этой территории явно недостаточно. Какую цену на форуме ТОС «Восточная Перловка» Вы рекомендовали назначать Застройщику? Напомню – 10 млн.руб. за сотку (http://forum.tos-vp.ru/viewtopic.php?pid=443#p443). Это мечта девелопера? Для истории привожу ниже снимок форума ТОС «Восточная Перловка», он еще пригодится (смотрите сообщение Виктора в самой верхней части снимка).



А вот, с «очисткой местности от 450 индивидуальных домов" – это не то что на правду не похоже, это уже прямое искажение фактов! Вам прекрасно известно, что не существует в законодательстве механизма, позволяющего застройщику против воли владельца земли его отселить, или, как еще многие говорят, «снести». Можно только договориться о цене, которая устроит обе стороны. Проще говоря, если все 450 индивидуальных домов, о которых Вы пишете, откажутся продавать свои участки, то застройщику негде будет строить, вот и вся геометрия. Застройщик вынужден будет использовать только те участки, которые освободятся после расселения ветхих домов. Разве не об этом Вы пишете в приведенном выше сообщении форума?

Факты говорят за то, что все, у кого застройщик приобрел земельные участки, остались довольны сотрудничеством и после завершения сделок не было ни единой претензии. Для сведения информирую, что на сегодняшний день у застройщика сформированы земельные участки, позволяющие в ближайшее время приступить к расселению порядка 170 человек. Вы не будете возражать, если он на приобретенных участках, как полноправный член сообщества по имени «Восточная Перловка», приступит к расселению первой трети ветхих домов?

Цитата: «Земельные участки нынешних жителей Перловки были включены в произвольно обозначенные зоны вопреки их воле, сложившейся планировке территории, существующему землепользованию и Генеральному плану. Вместо заключения индивидуальных договоров с владельцами участков и последующего девелоперского оформления, инвестор ООО «Земельные ресурсы» использует административный ресурс. Этот подход антисоциален и антирыночен в своей основе, фактически реализуется стратегия изъятия земельных участков под якобы муниципальные и федеральные нужды. Кроме того, путем создания дополнительных сложностей, связанных с эксплуатацией частных домовладений, людей будут заставлять покинуть Восточную Перловку. Ведь если у семьи есть индивидуальный жилой дом и это домовладение попало в запланированную зону застройки, то вопросы его реконструкции и строительства будут решаться только с разрешения администрации. Получить такое разрешение будет очень проблематично!»

Как было сказано выше, застройщик на рыночных условиях и по обоюдному добровольному согласию заключает с индивидуальными владельцами договоры купли-продажи, это подтверждается документально. Также на сегодняшний день расселены три адреса из перечня муниципальной адресной программы – все это юридические факты. А теперь ход за Вами – публично заявили, публично и предоставьте документы по использованию застройщиком административного ресурса, антисоциального и антирыночного подхода и приведите примеры изъятия в интересах ООО «Земельные ресурсы» земельных участков под якобы муниципальные и федеральные нужды.

Снимаю шляпу перед Вашим даром пророчества, т.к., к сожалению, не имею способности прорекать будущее с той легкостью, с какой это дается Вам. Вместе с тем, выше именно Вы продемонстрировали антирыночный подход, рекомендуя назначать цену в 10 млн.руб. за сотку, а деятельность инициативной группы в целом сказалась, в том числе, и на отношении новой администрации городского округа Мытищи к утвержденному проекту планировки. Отчасти, это тормозит начало строительства первой очереди и, соответственно, начало расселения ветхого фонда, а вот это гораздо больше похоже на антисоциальный подход.

Пора сказать несколько слов о решении Верховного суда, наделавшем много шума в прессе. Для удобства процитирую здесь его «сухой остаток» – «Судебная коллегия определила: признать недействующим решение Совета депутатов в части включения на карте градостроительного зонирования в границы территориальных зон ОД-1, ОД-3, Ж-4-2 земельных участков административных истцов в той мере, какой установление указанных территориальных зон не соответствует функциональным зонам и параметрам планируемого развития, определённым Генеральным планом (а также в части охранной зоны ООПТ «Лосиный остров»)».

А теперь то же самое, но на бытовом языке: на тех участках, которые принадлежат истцам + на той части, где проходит охранная зона Парка «Лосиный остров» (небольшая полоска в северной части Восточной Перловки), отменено действие последней редакции Правил землепользования и застройки. Для наглядности я обозначил фрагменты участков истцов (показаны желтым маркером), которые занимают весьма незначительную часть территории.



Признал суд недействующими новые правила землепользования и застройки на территории истцов - в чем проблема? Какая разница для застройщика, какие градостроительные регламенты будут действовать на земельных участках истцов, не предполагающих продавать свои объекты недвижимости? Очевидно, что никакой. Так в чем победа? В том, как пишут несведущие журналисты, что суд запретил застройку участков частных владельцев? Так по закону участок может застраивать исключительно его владелец.

Плюс к этому Совет депутатов города Мытищи на сегодняшний день уже исполнил судебное решение. Предлагаю всем вместе внимательно его рассмотреть (сверху новая редакция, ниже предыдущая)




Не мое дело комментировать такую трактовку судебного решения, но, простите, что проиграл застройщик от того, что все зоны ОД-1 и ОД-3, в которых нельзя было строить жилье, заменили на зону Ж-4-2, которая прямо для строительства жилья предназначена. От ТОС «Восточная Перловка», как мне казалось в первый момент, должен был разразиться шквал негодования при виде такого документа, но ничего такого не случилось. На сайте ТОС Виктор спокойно ответил на возмущенный вопрос жителя по имени Наталья, что зона Ж-4-2, предусматривающая строительство, в том числе, 9-этажных домов очень даже подходит для «Восточной Перловки».




Кому нужен четко структурированный и сбалансированный проект планировки с понятным количеством социальных объектов, когда в никем не затрагиваемой «Восточной Перловке» можно втихую строить большие дома под видом индивидуальных, потом делить право собственности на части и по частям продавать? Я могу сходу показать порядка десяти таких объектов, которые вовсю эксплуатируются. Ни мест в школах и детских садах, ни нормативного количества парковок и придомовых территорий такими «застройщиками» не обеспечивается. Один из таких домов по адресу 4-й Ленинский переулок, дом 11 стоит в Регистрационной палате под запретом сделок – люди купили в нем квартиры, зарегистрировали право собственности, а администрация признала дом незаконно построенным многоквартирным. Одна из причин блокировки – отсутствие нормативного количества парковочных мест. Владельцы квартир выхода из ситуации не видят и не знают, что завтра ждет их дом. Хорошо, что пока не сносят. Мне удалось найти в интернете информацию о продаже квартир в нем - объект значится как введенный в эксплуатацию.



А сколько таких домов не успели ввести в эксплуатацию!





Такую перспективу хотят сохранить для себя борцы с застройщиком? Надо ли говорить, что большинство улиц не имеет тротуаров, а пешеходы вынуждены ходить по проезжей части, на которой нередко не могут одновременно разъехаться два встречных автомобиля. Это хотите сохранить для потомков? Или может быть это образцовая территория с точки зрения криминогенной обстановки?

В конце, как обычно, о жителях ветхого фонда, о них ведь всегда вспоминают в последнюю очередь – скажите, Виктор, кто, когда и куда будет их расселять?

Ваша петиция вводит в заблуждение тех многих из тех, кто её подписывает, не владея информацией о реальном положении дел. Доверчивые люди с нормальным здоровым чувством справедливости «ведутся» на Вашу риторику, прикрытую завесой правды, но она только похожа на правду.

Все разделы темы "Дела служебные" собираются здесь - http://belogorec-sneg.livejournal.com/11086.html
Tags: работа

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 9 comments